Logements neufs : ce qui va changer après la crise du Covid-19

Tous les acteurs de l’immobilier neuf, propriétaires-vendeurs, promoteurs, notaires, architectes, banquiers, se posent la question : que sera le marché après cette crise ? Au-delà de la seule année 2020 déjà très impactée, qu’en sera-t-il pour 2021 ?

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Premier point, la réservation de logements neufs subit le même coup d’arrêt que la restauration pendant le confinement, avec la fermeture des bureaux de vente. Les données mesurant l’impact réel du confinement ne sont pas encore disponibles. Mais il pourrait être atténué par deux raisons : d’abord la digitalisation de la réservation pour les particuliers. A l’instar des restaurateurs, qui ont trouvé un débouché avec la vente à emporter, de nombreux promoteurs proposent la signature électronique des contrats de réservation. 

Seconde raison, les promoteurs cherchent à vendre leur stock dès 2020, quitte à baisser leur marge, pour sécuriser leur bilan financier. Les bailleurs institutionnels prennent le relais des particuliers en se positionnant avec des achats en bloc.

En conséquence, fin 2020, le stock de logements neufs ne devrait pas être conséquent. Il en découle que la baisse des prix de logements neufs ne devrait pas être immédiate.

Il convient d’observer une image plus globale du marché.

Les acquéreurs investisseurs : pour eux, le logement est un produit de rendement. Ils sont aujourd’hui en position d’attentisme, d’autant plus que les banques vont probablement durcir l’accessibilité au crédit immobilier. Ils considèrent aussi d’autres sources de placement, dont les marchés financiers, baissiers donc intéressants.

Les notaires : eux aussi se mettent à la signature à distance. Elle présente malheureusement certaines limites, car les particuliers acquéreurs ne sont pas tous équipés en numérique. Les acheteurs institutionnels, mieux équipés techniquement utilisent plus volontiers la signature d’acte à distance.

Le BTP : les chantiers tournent au ralenti, même si la « météo des chantiers » (BTP Consultants) montre une amélioration de la situation mi-avril avec 12,7% de chantiers ouverts. Dans les faits, les chantiers vont se trouver décalés, avec des reports pour les nouvelles opérations. Les carnets de commandes resteront chargés jusqu’à la fin 2020. La grande inconnue reste 2021.

Le foncier : l’immobilier est marqué par des temps longs. Aujourd’hui se joue 2021 au niveau du développement foncier et des autorisations administratives.

En ce qui concerne le développement, il faut absolument éviter que les propriétaires fonciers n’entrent dans une période attentiste. De plus, certains promoteurs risquent de vouloir renégocier à la baisse leurs promesses de vente. En réaction, nous risquons alors d’assister à un blocage sur la cession de terrain, qui est la source même de la promotion.

Dans ce cadre, un fort travail explicatif et défensif doit être entrepris auprès des propriétaires. Cette crise est l’occasion de retravailler les projets fonciers, pour garantir leur réalisation, plutôt que de se baser uniquement sur le critère du prix comme déclencheur de la vente du terrain.

En tant que tiers de confiance et acteurs de la construction, nous voyons notre rôle de facilitateur et de conseil prendre une toute nouvelle justification. L’important est d’être porteur de projets de qualité pour mieux travailler et ainsi éviter l’arrêt d’apport de foncier qui est le minerai du bâtiment. 

Ainsi, le véritable défi porte sur 2021. Il va falloir se donner très rapidement des outils pour nourrir la croissance du logement neuf, maintenir ce tissu productif et éviter les faillites en cascade.

Le report des élections municipales complexifie davantage l’obtention des autorisations administratives. Le rôle des maires est essentiel pour la production immobilière, même s’ils ont déjà de multiples autres préoccupations induites par la crise.

Nous en appelons aux maires de France pour être à l’initiative du plan de relance et ne doutons pas qu’ils seront au rendez-vous.

Publication de Jean-Charles Damiron, président associé de Neoparcel paru dans le journal “Les echos”

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